Nieuw huis: welk tarief?

Per 1 januari 2021 geldt voor woningen onder bepaalde voorwaarden een tarief van 2% of een startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Over praktijksituaties bij de toepassing van deze regeling heeft de Belastingdienst onlangs 25 nieuwe vragen beantwoord. De zes meest gangbare situaties nemen we op.

Horecazaak met woongedeelte
Jan (21 jaar) verkrijgt een onroerende zaak met een woongedeelte en een horecagedeelte. De gedeelten vormen in civielrechtelijke zin elk voor de helft een onzelfstandig onderdeel van de onroerende zaak. Welk tarief is van toepassing en kan Jan de startersvrijstelling desgewenst benutten?

Antwoord: Bij de verkrijging door Jan wordt de waarde van het horecagedeelte belast tegen het 8%-tarief en de waarde van het woongedeelte tegen het 2%-tarief. Wat betreft de waarde van het woongedeelte kan Jan ook de startersvrijstelling benutten, als wordt voldaan aan de daarvoor geldende voorwaarden.

Appartement en reservefonds VVE
Hanna (40 jaar) verkrijgt een appartement voor € 410.000. In deze prijs is mede begrepen de waarde van het aandeel van de verkoper in het reservefonds van de vereniging van eigenaren. Deze waarde bedraagt € 20.000. Welk bedrag moet Hanna invullen in de Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%)?

Antwoord: Hanna moet in de verklaring de waarde van de woning invullen. Het aandeel in het reservefonds maakt voor de heffing van overdrachtsbelasting geen deel uit van de waarde van de woning. Aannemende dat de koopsom niet lager is dan de waarde in het economische verkeer, bedraagt de door Hanna in te vullen waarde van de woning in dit geval € 390.000.

Oude woning verhuren
Kees (30 jaar) is eigenaar van woning 1 die hij als hoofdverblijf in gebruik heeft. In 2021 verkrijgt Kees een andere woning (woning 2) voor € 400.000. Kees gaat woning 2 anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken en gaat woning 1 verhuren. Kan Kees de startersvrijstelling benutten?

Antwoord: Kees kan de startersvrijstelling benutten bij de verkrijging van woning 2 als aan de daarvoor geldende voorwaarden wordt voldaan. Het feit dat hij woning 1 aanhoudt om te verhuren, staat daaraan niet in de weg.

Startersvrijstelling na echtscheiding
Agnes (32 jaar) verkrijgt in 2021 een woning met toepassing van de startersvrijstelling. Een jaar later, in 2022, gaat zij in algehele gemeenschap van goederen trouwen met Bert (29 jaar). Nog een jaar later, in 2023, strandt het huwelijk, de bestaande woning wordt verkocht en Agnes en Bert kopen ieder een nieuwe woning. Wie heeft in 2023 nog recht op de startersvrijstelling?

Antwoord: Omdat maar eenmalig gebruik kan worden gemaakt van de startersvrijstelling, kan Agnes bij de verkrijging van de nieuwe woning in 2023 niet nogmaals een beroep op de startersvrijstelling doen. Bert heeft nog geen gebruik gemaakt van de startersvrijstelling en kan daar in 2023 bij de aankoop van de nieuwe woning dus wel een beroep op doen als aan alle daarvoor geldende voorwaarden is voldaan.

Recreatiewoning met verbod permanente bewoning
Hans verkrijgt een recreatiewoning die volgens het bestemmingsplan niet bestemd is voor permanente bewoning. Hans kan zich ook niet op dit adres laten inschrijven bij de gemeente. Niettemin wenst Hans de verkregen woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Is het mogelijk dat het 2%-tarief of de startersvrijstelling van toepassing is op deze verkrijging?

Antwoord: Om in aanmerking te komen voor het 2%-tarief of de startersvrijstelling moet Hans voldoen aan de daarvoor geldende voorwaarden. Als voorwaarde geldt onder meer dat Hans de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Of aan deze voorwaarde wordt voldaan moet aan de hand van objectieve gegevens worden beoordeeld. De publiekrechtelijk bestemming van de woning en de omstandigheid dat Hans zich niet op het adres van de woning kan laten inschrijven bij de gemeente zijn daarbij niet beslissend. Denkbaar is bijvoorbeeld dat de gemeente permanente bewoning gedoogt, maar ook als dat niet het geval is, is een gebruik anders dan tijdelijk als hoofdverblijf door Hans niet uitgesloten.

Huurder koopt woning voor lagere prijs vanwege eigen investeringen
Thea (30 jaar) is sinds 2010 huurder van een woning. Gert is de verhuurder/eigenaar. In mei 2021 verkoopt en levert Gert de woning aan Thea voor een koopsom van € 375.000. De waarde van de woning bedraagt op dat moment € 425.000. De koopsom is lager dan de waarde van de woning, omdat Thea als huurder investeringen in de woning heeft gedaan. Hoe verloopt de heffing van overdrachtsbelasting?

Antwoord: Voor de woningwaardegrens wordt gekeken naar de waarde van de woning op het moment van de verkrijging. Dat is de datum van de notariële leveringsakte. Omdat de waarde van de woning op dat moment hoger is dan de woningwaardegrens van € 400.000 kan Thea geen beroep doen op de startersvrijstelling. Als aan alle daarvoor geldende voorwaarden wordt voldaan, kan Thea wel gebruik maken van het 2%-tarief. Thea kan daarbij mogelijk vanwege de door haar gedane investeringen, die een waardevermeerdering van € 50.000 hebben opgeleverd, voor deze waardevermeerdering, gebruik maken van een andere vrijstelling, zodat in dat geval 2% wordt geheven over € 425.000 (waarde woning) -/- € 50.000 (waarde verbetering) = € 375.000.